tag

Once one of the country’s biggest growth drivers, China’s property market has been in a downward spiral for four years with no signs of abating. Real estate values continue to plummet, households in financial distress are being forced to sell properties, and apartment developers that racked up enormous debt on speculative projects are on the brink of collapse.There was some optimism that government measures to end the crisis had been working to reinvigorate the market, but in March, government-linked developer China Vanke Co reported a record 49.5bn yuan ($6.8bn) annual loss for 2024, showing just how deep the problems run. Then in August, property giant China Evergrande Group delisted from the Hong Kong stock exchange — making the shares effectively worthless — marking a grim milestone for the nation’s property sector.China is now considering further measures to revive its struggling property sector, particularly after new and resale homes recorded their steepest price declines in at least a year in October. The slump has heightened concerns that further weakening could destabilise the country’s financial system.What happened to Evergrande?Evergrande’s downfall is by far the biggest in a crisis that dragged down China’s economic growth and led to a record number of distressed builders.Founded in 1996 by Hui Ka Yan, Evergrande’s rapid expansion was from the outset fuelled by heavy borrowing. It became the most indebted borrower among its peers, with total liabilities reaching about $360bn at the end of 2021. For a time it was the country’s biggest developer by contracted sales and was worth more than $50bn in 2017 at its peak. Founder and Chairman Hui became Asia’s second-richest person. Over the years the company also invested in the electric vehicle industry and bought a local football club.In 2020, Beijing started to crack down on the property sector. The new measures put a cap on the developer’s borrowing capacity, effectively cutting off its lifeline from credit markets. Following failed restructuring attempts, Evergrande was given a winding-up order in Hong Kong in 2024. Later that year, a mainland Chinese court accepted a liquidation application filed against one of its major onshore units.After a long trading suspension, the Guangzhou-based company was formally delisted from the Hong Kong stock exchange on August 25. Evergrande still has two other units listed in Hong Kong: a property service provider — which liquidators are seeking to sell off — and an electric vehicle maker. The latter, China Evergrande New Energy Vehicle Group Ltd, has been suspended since April.How did some Chinese developers get into this mess?In 1998, China created a nationwide housing market after tightly restricting private sales for decades. Back then, only a third of its people lived in towns and cities. That’s risen to two-thirds, with the urban population expanding by 480mn. The exodus from the countryside represented a vast commercial opportunity for construction firms and developers.Money flooded into real estate as the emerging middle class leapt upon what was one of the few safe investments available, pushing home prices up sixfold over the 15 years ending in 2022. Local and regional authorities, which rely on sales of public land for a chunk of their revenue, encouraged the development boom. At its peak, the sector directly and indirectly accounted for about a quarter of domestic output and almost 80% of household assets. Estimates vary, but counting new and existing homes, plus inventory, the sector was worth about $52tn in 2019 — about twice the size of the US real estate market.The property craze was powered by debt as builders rushed to satisfy expected future demand. The boom encouraged speculative buying, with new homes pre-sold by developers who turned increasingly to foreign investors for funds. Opaque liabilities made it hard to assess credit risks. The speculation led to astronomical prices, with homes in boom cities such as Shenzhen becoming less affordable relative to local incomes than those in London or New York. In response, the government moved in 2020 to reduce the risk of a bubble and temper the inequality that unaffordable housing can create.Anxious to rein in the industry’s debts and fearful that serial defaults could ravage China’s financial system, officials began to squeeze new financing for developers and asked banks to slow the pace of mortgage lending. The government imposed stringent rules on debt ratios and cash holdings for developers that were called the “three red lines” by state-run media. The measures sparked a cash crunch for developers that was exacerbated by the impact of aggressive measures to contain Covid-19, such as the suspension of construction sites.Many developers were unable to adhere to the new rules as their finances were already stretched. In 2021, Evergrande defaulted on more than $300bn, triggering the beginning of China’s property crisis. Two more property giants defaulted — Sunac China Holdings Ltd in 2022 and Country Garden Holdings Co in 2023.How did the crackdown affect the property market?After years of insatiable demand from buyers, the market ground to a halt. In addition to the government’s lending restrictions, the economic shock of Covid lockdowns reinforced a culture of frugality, and a deteriorating job market meant people were suddenly facing layoffs and salary cuts.Property prices began to fall in 2022. In August 2024, the country recorded its steepest annual drop in property values in nine years. On top of the millions of square feet of unfinished apartments that indebted developers left to gather dust, the imbalance in supply and demand meant 400mn sq m of newly completed flats remained unsold as of May 2024.With household debt at a high of 145% of disposable income per capita at the end of 2023, homeowners are increasingly under financial pressure. The country’s residential mortgage delinquency ratio – which tracks overdue mortgage payments – jumped to the highest in four years as of late 2023. Some homeowners are being forced to sell their properties at a discounted rate, which is only exacerbating the problem.The weakness has continued to shake more cash-strapped developers. Mid-sized builder China South City Holdings Ltd was ordered to liquidate by Hong Kong’s High Court on Aug. 11 after a default more than a year ago. Hong Kong’s courts have issued at least eight wind-up orders for Chinese developers since the crisis began in 2021.How is the government trying to prop up the market?In 2022 authorities realised the rules to rein in the market had gone too far. Aiming to avoid a “Lehman moment” — when the failure of the US bank in 2008 sent shock waves through global markets — the government unveiled measures centred on boosting equity, bond and loan financing for developers to alleviate the liquidity crunch.**media[386054]**Developers were allowed to access more money from apartment pre-sales, the industry’s biggest source of funds, and 200bn yuan ($27bn) was advanced as special loans to complete stalled housing projects. The government tweaked financial rules, allowing the central bank to increase support for distressed developers and instructing banks to ensure growth in both residential mortgages and loans to developers in some areas.Since mid-2024, the government has cut borrowing costs on existing mortgages, relaxed buying curbs in big cities and lowered taxes on home purchases. It also trimmed purchasing costs for people seeking to upgrade dwellings in some big cities. In August 2025, Beijing authorities removed a cap to allow eligible families to buy an unlimited number of homes in outer suburban areas, and Shanghai and Shenzhen soon followed.Despite these measures, the property market continues to deteriorate. Bloomberg reported in November that Chinese policymakers were now weighing a new round of measures. Proposals include subsidising mortgage interest payments to lure back wary homebuyers into a market still in free fall. Other ideas being discussed include bigger income tax rebates for borrowers and lowering transaction fees on home sales.What’s at stake if China’s property market worsens?Government officials are clearly eager to bring the property crisis under control. They aim to limit the damage to developers and stem the bleeding to other vulnerable parts of the economy. This includes banks with heavy exposure to real estate; the construction industry, which employs 51mn people; and local governments that rely on land sales to developers to sustain their public spending.Chinese banks’ bad debt — loans they no longer expect to recover — hit a record 3.5tn yuan ($492bn) at the end of September. Fitch Ratings has warned the situation could deteriorate further in 2026 as households struggle to repay mortgages and other loans.A prolonged property slump could also deepen deflationary pressures. Former finance minister Lou Jiwei recently warned that households’ worsening outlook — driven by falling home values — will affect consumption levels and intensify price declines.According to economists at Morgan Stanley and Beijing-based think tank CF40, the property sector’s drag on inflation could even be greater than official data suggest. They argue that the methodology used to determine China’s official Consumer Price Index understates falling rents, and, by extension, the broader deflationary impact.

When Chancellor of the Exchequer Rachel Reeves unveils the UK budget on November 26, bond markets will quickly pass judgment, with investors deciding whether she’s done enough to put the country’s debt on a sustainable path.**media[385501]**The budget lays out the government’s plans for the economy, including how much it wants to tax and spend. This year, there’s extra tension. Reeves needs to raise around £30bn ($39.3bn) to plug a hole in government finances and establish a rainy day fund in case the fiscal outlook darkens again.Not everyone believes the chancellor can balance the books in a credible way, especially after recent reports that she has dropped plans to hike income taxes. This is where bond markets come in. If traders don’t find the budget convincing, they will sell UK debt, making it more expensive for the government to borrow and worsening its fiscal position.The stakes are high, both in terms of money and politics. Only three years ago, a budget-gone-wrong caused government borrowing costs to spike and the pound to crash, effectively ending the short-lived premiership of Liz Truss.Why are bonds key to government finances?UK government bonds, which are often called gilts because they used to be issued as paper certificates with a golden edge, play a vital role in public finances. When the government spends more than it receives in taxes, it borrows money from bond investors to make up the difference.In the first half of the year, borrowing totalled £100bn. It doesn’t come free. When the UK sells bonds, investors require the government to pay them interest. The higher the perceived risk, the higher the interest payments — or yield — have to be.When Reeves lays out her budget in parliament, investors will be trying to gauge the appropriate level of risk. If they think the chancellor’s plan puts state finances on a solid footing, they might buy gilts, pushing down yields. Likewise, a selloff in gilts would increase yields and signal that investors are losing confidence in the government’s ability to contain deficits.The amount of interest the government pays on gilts really matters. In the most recent fiscal year, it spent around £106bn paying interest on its debts, an increase from roughly £40bn a year before the pandemic, according to the Office for Budget Responsibility. That’s not far off what the government spends on education each year. The more money that goes to interest payments, the less there is for general spending.Why are UK bond yields higher than elsewhere?**media[385500]**While acting as a gauge of repayment risk, government bond yields are also influenced by a range of factors including inflation and central bank policy. If inflation is expected to remain elevated, investors will demand a higher yield on bonds to compensate for the drop in the value of their money in real terms. Similarly, expectations that the central bank will keep its base rate elevated will see investors demand higher yields as they compare potential returns in gilts to what they could earn from putting their cash to work elsewhere.Inflation has remained higher for longer in the UK than in other parts of the world, and because of this the Bank of England hasn’t cut interest rates as much as other central banks. This is part of the reason why UK yields are so much higher than other developed bond markets. Yields on 30-year gilts are trading around 5.4%, and the Bank of England’s base rate is 4%.Why are gilts so prone to sudden selloffs?The gilt market is relatively small, especially when compared to trading in US Treasuries. This means smaller traders can have an outsize impact on prices, heightening volatility.Some observers also blame the changing makeup of the gilt market. Steady demand from local pension funds, which tend to be stable, long-term investors, has fallen away as they pivot retirement pots toward risky assets like equities. The Bank of England has also switched from gobbling up large quantities of bonds to selling down its holdings. The market is now more exposed to the whims of hedge funds and foreign investors who are more likely to sell at the first sign of trouble.What’s Liz Truss got to do with all this?**media[385502]**Part of the nervousness around gilts stems from Truss’ 2022 mini-budget, which included £45bn of unfunded tax cuts at a time when the government was already paying billions of pounds to support households through an energy crisis. Her chancellor, Kwasi Kwarteng, poured fuel on the fire by promising even deeper tax cuts.The collapse was accelerated by so-called liability-driven investment strategies employed by pension funds, which were forced to sell gilts. The Bank of England needed to swoop in with government debt purchases to help restore calm.Since then, the gilt market has become more resilient. For example, pension funds using LDI strategies must now hold larger cash buffers to reduce the chance of another liquidity crisis. The Bank of England has also launched a new so-called repo facility to make it easier for these funds to raise cash in the event of future turbulence.Still, the UK’s borrowing costs are higher now than during Truss’ brief tenure. While the market expects further interest rate cuts, potentially as soon as December, this elevated starting point means a sharp rise in yields would be all the more punitive.A market gauge of volatility in long-dated interest rate swaps jumped in mid-November to the highest level since June, diverging sharply from the equivalent US metric, a sign that traders were bracing for big moves around the budget.What does history tell us?The UK doesn’t have an unblemished record when it comes to keeping its finances in check. Whereas the US, Germany and Japan have never been bailed out by the International Monetary Fund, the UK government had to ask it for a $3.9bn loan in 1976, after a surge in debt costs and sharp fall in the pound.This year, former Bank of England rate-setter Martin Weale and Conservative Party leader Kemi Badenoch drew parallels to that crisis, with Badenoch saying the UK may have to go “cap in hand” to the IMF to ask for money as long-term borrowing costs rose to the highest level since 1998. Reeves said the comparison was “not serious” and “irresponsible.”Since then, the gilt market has calmed. On Nov. 21, yields on 30-year bonds traded around 40 basis points below the 27-year high touched in September. If the package Reeves presents is seen as credible, that slide may continue, helped by reduced fiscal risk and the prospect of more Bank of England interest-rate cuts.

Greece's former prime minister Alexis Tsipras Monday released a long-awaited memoir, 10 years after the trauma of the country's debt crisis, as he reportedly mulls a political comeback.The ex-Communist youth leader, who came to power in 2015 as an anti-austerity firebrand at the head of the left-wing Syriza alliance, was forced to negotiate a multi-billion-dollar rescue with Greece's EU-IMF creditors.Now 51, he has said he felt an "obligation" to "recount the events as I experienced them, to capture the conditions, the conflicts, the dilemmas, and the cost"."It is time for my voice to be heard," he said in a statement this month.The memoir — an epic 730 pages — is titled *Ithaki, the Ionian island also known as Ithaca, where Tsipras in 2018 emphatically declared Greece's exit from its decade-long economic crisis.Much of his ire over Greece's troubled financial odyssey is directed at former comrades, including finance minister of the time Yanis Varoufakis.Tsipras said he picked the maverick economist to show "aggressive determination" but that ultimately he was a "celebrity" who became intolerable even to his own colleagues.There are also details about Tsipras' tightrope negotiations with world leaders, including former US president Barack Obama, Germany's Angela Merkel and Russia's Vladimir Putin.He recalled Merkel being left "speechless" by his decision to hold a referendum on the EU-IMF rescue deal.While Obama offered behind-the-scenes guidance, Putin bluntly turned down an offer to buy Greek government bonds, saying he would rather give the money to an orphanage.Tsipras insists the referendum, in which Greeks overwhelmingly voted to reject further cuts, was a "weapon" to stave off national "humiliation".But he also admitted that some members of his party had a tenuous grip on reality when it came to the issues at stake.Zoe Konstantopoulou, who was picked by Tsipras to be head of parliament but later fell out with him over the rescue deal he approved, Monday called him a "traitor".And some of Tsipras' attributions to the former leader of the socialist Pasok party Fofi Gennimata, who died in 2021, were untrue, one of her close aides said Monday.The book "puts words into the mouth of a person who can no longer respond and defend the truth", said former Pasok MP Manolis Othonas.Tsipras stood down as prime minister after losing a 2019 national election to the conservative New Democracy party of Kyriakos Mitsotakis, the current prime minister.He quit as party leader in 2023 after Mitsotakis inflicted an even broader election defeat in back-to-back polls. In October he also stepped down as MP.Syriza repeatedly fractured after Tsipras' departure, and currently polls in sixth place at around 5.0%.Tsipras last year formed a political institute, and is believed to be planning the creation of a new political movement or party, which polls show would be supported by about 20% of voters.